一紙辭呈，又一位中國(guó)房地產(chǎn)元老級(jí)人物揮手而去。10月16日晚間，公告，董事長(zhǎng)凌克因身體原因辭職，董事長(zhǎng)職權(quán)由黃俊燦代為行使。

凌克1998年開始擔(dān)任金地集團(tuán)董事長(zhǎng)，至今已25年，幾乎創(chuàng)下了中國(guó)大型房地產(chǎn)企業(yè)董事長(zhǎng)任期的紀(jì)錄。金地集團(tuán)也是中國(guó)第一批上市房地產(chǎn)企業(yè)的標(biāo)桿，所謂“招保萬金”是也。凌克辭任，標(biāo)志著地產(chǎn)界最后一位元老離場(chǎng)。

這一天白天，金地債市價(jià)格波動(dòng)，出貨者眾，對(duì)金地前景的懷疑論在市場(chǎng)間悄然流傳。當(dāng)日債市收盤，“21金地01”跌幅7.99%，“21金地03”跌幅7.25%，“21金地04”跌幅6.87%。晚間金地集團(tuán)董事長(zhǎng)辭任的公告，更像是某種答案，用來解釋金地債券市場(chǎng)當(dāng)日波動(dòng)的原因所在。

17日開盤后，金地集團(tuán)股價(jià)迅速下跌，盤中觸及跌停，股價(jià)創(chuàng)近5年新低。債券方面，“16金地02”“21金地01”“20金地01”先后因跌超25%、21%、21%觸發(fā)臨時(shí)停牌。股債雙殺，十分慘烈，令人揪心。

關(guān)心凌克與金地的命運(yùn)，并非只因?yàn)樗恰霸稀?，更因?yàn)閺幕久嫔峡?，在風(fēng)雨飄搖的房地產(chǎn)行業(yè)中，金地仍是盤面穩(wěn)健，負(fù)債率可控的房企之一，這在非純國(guó)央企屬性的房地產(chǎn)企業(yè)中，已屬難得。在他人豪賭加杠桿、上規(guī)模的時(shí)候，凌克帶領(lǐng)的公司管理層保持了足夠的冷靜與克制，把負(fù)債規(guī)模控制在相對(duì)合理范圍以內(nèi)，因此，當(dāng)?shù)谝徊?、第二波房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)危機(jī)到來時(shí)，金地集團(tuán)是令人較為放心的那一家。

以當(dāng)下為原點(diǎn)回望，這一輪房企債務(wù)危機(jī)經(jīng)歷了“兩波”。第一波，是以花樣年為代表的中小型房地產(chǎn)企業(yè)率先暴露債務(wù)危機(jī)，繼而在不能償債后選擇躺平，引爆了市場(chǎng)中的房地產(chǎn)信任危機(jī)；第二波是中大型房地產(chǎn)企業(yè)因融資卡頓、銷售下滑，導(dǎo)致現(xiàn)金流危機(jī)，入不敷出，最終無法兌付到期債務(wù)，引發(fā)更大范圍內(nèi)的預(yù)期波動(dòng)，在這一波中，恒大、碧桂園是為代表。

金地既不像花樣年，更與恒大有著本質(zhì)的區(qū)別，但如今在融資市場(chǎng)上遭遇的不信任，才是真正值得擔(dān)心的所在。它似乎在傳遞一種危險(xiǎn)的信號(hào)：金融市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信心崩盤，正在向“無差別”的方向發(fā)展。在預(yù)期決定命運(yùn)的周期里，這一點(diǎn)要引起足夠的警惕。

金融市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的信任度，到現(xiàn)在為止，也經(jīng)歷了兩個(gè)階段。第一個(gè)階段是以現(xiàn)金流、資產(chǎn)來衡量房地產(chǎn)企業(yè)的安全程度。在這個(gè)階段，雖然債務(wù)兌付危機(jī)已有苗頭，但金融市場(chǎng)仍能保持相對(duì)理性，通過企業(yè)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)；第二個(gè)階段是以所有制衡量安全程度，國(guó)資、國(guó)有控股或有國(guó)資股東支持的混合所有制企業(yè)，有更高的安全系數(shù)。

但是，從當(dāng)下情況看，第二階段似乎已經(jīng)走向尾聲。有國(guó)壽這一大型金融國(guó)資背景的遠(yuǎn)洋集團(tuán)出險(xiǎn)，開始債務(wù)展期談判，是一個(gè)不好的信號(hào)。如今，股權(quán)結(jié)構(gòu)類似的金地集團(tuán)，市場(chǎng)上一點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)，都會(huì)導(dǎo)致債市、股價(jià)的波動(dòng)，證明金融市場(chǎng)中對(duì)于混合所有制房企安全系數(shù)的信心已相當(dāng)脆弱。要知道，就在前不久，金地集團(tuán)的國(guó)資股東還為金地集團(tuán)發(fā)債融資做了增信。這樣的動(dòng)作，在過往的市場(chǎng)中，都被視作是安全系數(shù)的“加倍保險(xiǎn)”。

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，現(xiàn)金流至關(guān)重要。一般而言，現(xiàn)金流可以分為兩部分，一是經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，比如銷售回款。二是融資性現(xiàn)金流，比如債市融資、銀行貸款、股市增發(fā)。兩股現(xiàn)金流匯成資金池，用于拿地、工程建設(shè)，房地產(chǎn)企業(yè)方能正常運(yùn)營(yíng)。

經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流與房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)水平直接相關(guān)，房子質(zhì)量好不好，服務(wù)水平高不高，營(yíng)銷能力強(qiáng)不強(qiáng)等，一分努力，一分耕耘，基本上就有一分收獲。但是，融資性現(xiàn)金流不同，它在更大程度上受到金融市場(chǎng)預(yù)期和信心的影響，更直接而言，就是當(dāng)預(yù)期和信心都衰退時(shí)，房企專業(yè)水平再高，團(tuán)隊(duì)工作再努力，仍然會(huì)面臨被資金拋棄的際遇，繼而引發(fā)償債危機(jī)。與此同時(shí)，債務(wù)端的信心沖擊又會(huì)影響到經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，導(dǎo)致銷售不暢，回款降低，從而陷入惡性循環(huán)。

碧桂園面臨危機(jī)時(shí)，很多人問我們，為什么有“保衛(wèi)碧桂園”的鼓與呼，答案就在這里。因?yàn)楸坦饒@的“不躺平”是事關(guān)金融市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心之舉，如果碧桂園能夠樹立一個(gè)“不躺平”最終仍能度過債務(wù)危機(jī)的樣本，其所增加的，并非只有對(duì)碧桂園一家企業(yè)的信心，而是房地產(chǎn)全行業(yè)的信心，這種信心，對(duì)于當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言十分寶貴。

客觀而言，無論是已經(jīng)出險(xiǎn)的遠(yuǎn)洋集團(tuán)，還是時(shí)不時(shí)要經(jīng)歷一輪股債價(jià)格波動(dòng)的金地集團(tuán)，都不似上輪房地產(chǎn)周期中窮盡杠桿的一幫賭徒。如果沒有花樣年、恒大引發(fā)的信心危機(jī)，它們或許可以穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，度過這個(gè)周期性的難關(guān)?？墒?，信心的殺戮是無差別的，一旦成型，幾乎無人生還。

現(xiàn)在，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不到“保衛(wèi)金地”的時(shí)候，但對(duì)于市場(chǎng)各方而言，“穩(wěn)住金地”卻是十分必要的。增強(qiáng)市場(chǎng)各方，尤其是金融市場(chǎng)對(duì)金地集團(tuán)這類房企的信心，是控制信心和預(yù)期衰退蔓延的絕佳窗口，利用好這個(gè)窗口，讓金融市場(chǎng)看到在上一個(gè)周期中穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、負(fù)債水平合理的房企能夠度過難關(guān)，會(huì)建立一種區(qū)別對(duì)待的坐標(biāo)系，讓更多與金地類似的房企能夠逐步重新贏回金融市場(chǎng)的信心，繼而讓這一類房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定下來，這對(duì)解決中國(guó)房地產(chǎn)當(dāng)前問題，善莫大焉。

應(yīng)該說，金地集團(tuán)的國(guó)資股東已經(jīng)做出了這個(gè)選擇，相信之前為發(fā)債增信，便是上述邏輯的落地。穩(wěn)住金地，就穩(wěn)住了更多房企的命運(yùn)以及金融市場(chǎng)信心，這既需要外部因素的加持，也更需要房企從內(nèi)控方面從嚴(yán)管治，控制債務(wù)規(guī)模，壓縮成本支出，合理金融安排，內(nèi)外結(jié)合，共同努力，才能穩(wěn)住信心。切不可轉(zhuǎn)移債務(wù)，切割資產(chǎn)，甚至轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)。因?yàn)椤僦貜?fù)一次，信心崩盤后，無人生還。

就在凌克離任之前幾天，在香港上市的華僑城（亞洲）發(fā)出一則公告，以超過20億的價(jià)格出售位于上海的寶格麗酒店部分物業(yè)資產(chǎn)，這是一個(gè)曾因“天價(jià)房”而聞名的網(wǎng)紅酒店。公告的大意，是出售這一資產(chǎn)可以用來充實(shí)公司的現(xiàn)金流。之所以現(xiàn)在提起此事，是因?yàn)槿A僑城并非孤例，要賣掉核心城市優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)，還有另一家知名國(guó)企。

個(gè)中滋味，請(qǐng)君細(xì)品。