2022年8月29日晚，招商蛇口（001979.SZ）披露2022年度中期財報。數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，招商蛇口實現(xiàn)營業(yè)總收入575.63億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤18.87億元。

房地產(chǎn)快速發(fā)展至今，已逐步進入下半場，當前，在新冠疫情反復、居民收入預期走弱等因素影響下，如何走出新路徑成為各家房企關注的焦點。面對新形勢，招商蛇口積極推進“三個轉(zhuǎn)變”落地——從開發(fā)為主向開發(fā)與經(jīng)營并重轉(zhuǎn)變，堅持價值導向把握好規(guī)模與成長的關系；從重資產(chǎn)為主向輕重結合轉(zhuǎn)變，加大輕資產(chǎn)業(yè)務的發(fā)展力度；從同質(zhì)化競爭向差異化發(fā)展轉(zhuǎn)變，培育特色、形成品牌，提升能力、形成文化——全面提升發(fā)展質(zhì)量。

招商蛇口表示，面對日益變化的市場形勢，其將堅定轉(zhuǎn)型方向，把風險防控放在首位，做好風險應對預案；同時，堅守“三道紅線”綠檔，保留安全邊際。2022 年下半年，招商蛇口將以“全面開源節(jié)流，確?，F(xiàn)金流安全”為主基調(diào)，夯實開發(fā)業(yè)務基本盤，兼顧中長期能力建設，增強踐行“三個轉(zhuǎn)變”的基本功，培育未來業(yè)績增長的第二曲線。

業(yè)績優(yōu)于top10平均水平

2022年上半年，招商蛇口保持戰(zhàn)略定力，持續(xù)優(yōu)化工作運作機制，以“一城一模板”2.0為抓手，在弱市環(huán)境下盤庫存、抓去化，運用數(shù)字化營銷手段，加強銷售及回款管理。

數(shù)據(jù)顯示，2022年1-6月，招商蛇口累計實現(xiàn)簽約銷售面積487.51萬平方米，簽約銷售金額1188.27億元，銷售金額同比減少32.86%。盡管相比去年同期有所下滑，但相對于整個行業(yè)來說，招商蛇口的銷售情況仍處于行業(yè)領先水平。億翰智庫統(tǒng)計顯示，今年上半年TOP10房企門檻值為858億元，同比降低47.7%。2022年上半年，招商蛇口銷售金額排名第6，較去年同期提再升一位。

值得注意的是，在上海、合肥、蘇州、西安、重慶、武漢、昆明、南通、徐州、煙臺、紹興、中山、無錫、太倉14個城市中，招商蛇口的當?shù)亓髁夸N售金額均排名前十，較去年同期增加三個城市，招商蛇口的城市深耕成效進一步凸顯。

在房地產(chǎn)的“黑鐵時代”，招商蛇口的投資管控進一步加強，聚焦“強心30城”，深耕其中“6+10城”，夯實投資質(zhì)量。今年1-6月，招商蛇口累計獲取土地27宗，新增計容建面419.87萬平方米，權益面積264.51萬平方米。獲取的土地主要聚焦于上海、北京等一線城市以及杭州、蘇州等長三角重點城市。

此外，招商蛇口還積極布局舊改，采取收購、合作及創(chuàng)新金融等模式，推進舊改差異化發(fā)展。2022年4月2日，招商蛇口與長城資管、佳兆業(yè)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，就多個項目推進合作方案。8月25日，深圳市公共資源交易中心發(fā)布《深圳市龍崗區(qū)坂田街道五和樞紐片區(qū)重點更新單元前期服務項目》中標（成交）結果公示，并于8月28日完成公示，招商蛇口中標該項目前期服務商。代表招商蛇口接手佳兆業(yè)龍崗五和樞紐片區(qū)城更項目。

聚焦強心30城，招商蛇口業(yè)務穩(wěn)中有進，在此基礎上，招商蛇口也強調(diào)資金的安全管理。截至2022年6月末，招商蛇口剔除預收款的資產(chǎn)負債率為62.38%，凈負債率為48.96%，現(xiàn)金短債比1.48，“三道紅線“全部處于綠檔范圍。

與此同時，招商蛇口全面落實降本增效舉措，嚴控資金成本，加大公開市場融資力度，進行債務結構調(diào)整，緊抓LPR下行的市場窗口，充分發(fā)揮信用優(yōu)勢進行高息債務置換，降本成效顯著。今年上半年，招商蛇口綜合資金成本4.1%，較年初降低38BP。

“雙百戰(zhàn)略”進行時

除了開發(fā)業(yè)務的城市深耕，在持有業(yè)務上，招商蛇口也聚焦優(yōu)勢賽道，“雙百戰(zhàn)略”逐步落地。

“雙百戰(zhàn)略”即“十四五”規(guī)劃末，招商蛇口力爭擁有百個經(jīng)營項目、實現(xiàn)百億營收。作為深耕地產(chǎn)行業(yè)四十余年的龍頭與風向標，招商蛇口敏銳洞察行業(yè)形勢，2022年上半年，招商蛇口基本完成持有業(yè)務“專業(yè)化、垂直化”的組織架構變革，商業(yè)、寫字樓、公寓、酒店四大業(yè)態(tài)的操盤能力都不同程度得到增強。

集中商業(yè)是招商蛇口著重打造的業(yè)務主賽道。截至報告期末，招商蛇口經(jīng)營管理的，處于運營期的商業(yè)項目共29個，分布于上海、深圳、南京、蘇州、成都和重慶等16個城市。值得一提的是，得益于優(yōu)越的區(qū)域位置、精準的項目定位及強勢的業(yè)態(tài)組合，常熟首個濱湖文商旅體綜合體——常熟琴湖溪里招商率達100%，開業(yè)率達91%，開業(yè)首日客流破15萬人次，經(jīng)營效益與品牌影響力持續(xù)提升。

招商蛇口運營管理的寫字樓項目主要布局在深圳、上海、武漢等城市。今年上半年，招商局商業(yè)房托收購由招商蛇口持有的北京招商局航華科貿(mào)中心項目，首次布局大灣區(qū)外的核心寫字樓資產(chǎn)。對招商蛇口而言，進一步健全了持有業(yè)務“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展模式。

公寓方面，招商蛇口持續(xù)打造 “壹?！比瞬殴?、“壹間”精品公寓、“壹棠/CM+”服務式公寓等三大品牌產(chǎn)品體系。截至上半年末，招商蛇口的長租公寓（含未開業(yè)項目）合計布局全國21城，約3.7萬間。

酒店方面，報告期內(nèi)招商蛇口首家海外自主品牌酒店——吉布提伊敦睿選國際酒店已舉行揭牌儀式，預計年內(nèi)正式對外營業(yè)。截至報告期末，招商蛇口運營管理中的酒店共14家，其中，國內(nèi)12家，國外2家。

園區(qū)業(yè)務也是招商蛇口高質(zhì)量綜合發(fā)展的重要板塊，目前已經(jīng)布局海南自由貿(mào)易港、粵港澳大灣區(qū)、長三角等重要區(qū)域以及“一帶一路”沿線國家。截至報告期末，招商蛇口主要運營管理的產(chǎn)業(yè)園項目涵蓋了網(wǎng)谷、意庫、智慧城三大品牌系列，園區(qū)內(nèi)還具備創(chuàng)新孵化基地——招商創(chuàng)庫，目前運營期項目7個，建筑面積2.25萬平方米。

物業(yè)收入增長18.16%

另外，在物業(yè)服務領域，招商蛇口控股的招商積余已經(jīng)形成“1+1+N”通用性業(yè)態(tài)服務標準體系架構。今年上半年，不管是在規(guī)模還是經(jīng)營質(zhì)量上，招商積余都有較大的提升。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年招商積余實現(xiàn)營業(yè)收入56.46億元，較上年同期增長18.16%，歸屬凈利潤3.3億元，同比增長33.49%。凈利潤率5.88%，同比上升了1.49個百分點。

物業(yè)管理行業(yè)正處于發(fā)展的黃金時期，行業(yè)的邊界與內(nèi)涵正在重塑，服務類型不斷延伸，服務方式不斷煥新，另外，行業(yè)內(nèi)收并購頻發(fā)，整合速度加快，市場集中度將進一步提升。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2021年末，百強物企管理面積均值5693萬平方米，同比增長16.69%。市場份額提升至52.31%，較上年增長2.6個百分點。截至上半年末，招商積余的在管項目1803個，管理面積達3.01億平方米，新簽年度合同額15.95億元，同比增長17%。招商積余的管理規(guī)模是行業(yè)平均水平的五倍，存在明顯優(yōu)勢。

值得注意的是，今年上半年，招商積余的專業(yè)增值業(yè)務實現(xiàn)營業(yè)收入8.3億元，同比增長8.9%，其中案場協(xié)銷及房產(chǎn)經(jīng)紀、設施管理服務、建筑科技服務等業(yè)務的合計營業(yè)收入占比超過八成，變現(xiàn)能力成效顯著。

在收并購方面，招商積余也有斬獲，上半年完成了匯勤物業(yè)并購項目交割，成功摘牌新中物業(yè)67%股權，這對于其擴大金融物業(yè)賽道奠定了堅實基礎。