??一、2月新房市場(chǎng)供需短暫回落，價(jià)格保持平穩(wěn)

??（一）春節(jié)影響下2月新房成交回調(diào)，環(huán)比下跌47.52%

??隨著2021年四季度初監(jiān)管層釋放政策暖意，信貸環(huán)境由緊轉(zhuǎn)為適度寬松，11月開發(fā)商在年末業(yè)績(jī)及資金回款的壓力下推盤力度加大，供應(yīng)放量促進(jìn)市場(chǎng)成交回升，扭轉(zhuǎn)了自7月起新房成交量連續(xù)4月下滑的局面，隨后隨著開發(fā)商推盤力度弱化，成交量亦逐月下滑，2月受春節(jié)長(zhǎng)假影響，新房整體成交水平延續(xù)下滑態(tài)勢(shì)，數(shù)據(jù)顯示，2022年2月北京新房成交2816套，環(huán)比下跌47.52%，同比下跌47.64%。預(yù)計(jì)進(jìn)入三月樓市旺季，開發(fā)商推盤積極性提升，市場(chǎng)供應(yīng)將有所增加，同時(shí)受益于政策定調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)，國(guó)新辦強(qiáng)調(diào)保障剛需及合理的改善性住房需求，信貸環(huán)境持續(xù)改善，北京首套及二套房房貸利率雙降，購(gòu)房者置業(yè)情緒將進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，北京樓市活躍度有望提升。

??（二）新房?jī)r(jià)格穩(wěn)姿顯現(xiàn)，2月環(huán)比下跌0.45%

??在近幾年政策層層加碼的制約下，北京新房?jī)r(jià)格基本保持平穩(wěn)，價(jià)格圍繞著46000元/㎡波動(dòng)，進(jìn)入2022年，房?jī)r(jià)平穩(wěn)姿態(tài)更加凸顯，波動(dòng)幅度更加溫和，漲跌幅均在3%以內(nèi)，2月價(jià)格呈現(xiàn)微降態(tài)勢(shì)。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022年2月，北京新房成交均價(jià)為48351元/㎡，環(huán)比下跌0.45%，同比上漲10.74%。

??（三）本月新房供應(yīng)持續(xù)縮量，庫(kù)存輕微回落

??2月作為傳統(tǒng)淡季，市場(chǎng)整體供應(yīng)節(jié)奏放緩，致使本月新房供應(yīng)持續(xù)縮量，根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022年2月批準(zhǔn)上市套數(shù)為2756套，環(huán)比下跌36.4%，同比下跌21.5%。從庫(kù)存量來(lái)看，受本月供應(yīng)走低、成交量略高于供應(yīng)量的影響，新房庫(kù)存有所回落，但幅度甚微，數(shù)據(jù)顯示，2022年2月北京新房庫(kù)存量為94781套，環(huán)比上月微降0.06%，較去年同期下滑5.77%。從去化周期來(lái)看，2月去化周期為13.3個(gè)月，較上月小幅延長(zhǎng)0.4個(gè)月，去化壓力整體不大。

??2022年2月，北京市區(qū)有5個(gè)商品住宅項(xiàng)目獲取預(yù)售證，總計(jì)3543套房源，從區(qū)域申領(lǐng)預(yù)售證的項(xiàng)目來(lái)看，集中分布在朝陽(yáng)、海淀及東城三個(gè)主城區(qū)。其中，東城區(qū)的永佑嘉園項(xiàng)目首次取得預(yù)售許可證，共推出391套房源，準(zhǔn)許銷售面積37704.39㎡，項(xiàng)目位于東城區(qū)革新東路，距永定門外地鐵站僅數(shù)百米，8號(hào)線和14號(hào)線雙軌環(huán)繞，出行十分便利，主力打造建面約89-140㎡的二居及三居產(chǎn)品，可滿足剛需及改善性群體需求，入市后成交表現(xiàn)或?qū)⒉凰住Ａ硗?，匯德里項(xiàng)目本月推盤力度較大，共有25棟住宅樓申領(lǐng)預(yù)售，合計(jì)1536套房源，是本月推出房源最多的項(xiàng)目，有中海地產(chǎn)為其保駕護(hù)航，市場(chǎng)關(guān)注度或也不低。

??（四）順義、通州兩大近郊區(qū)域成交貢獻(xiàn)卓越
從北京區(qū)域新房成交表現(xiàn)來(lái)看，順義區(qū)本月成交372套，占全市成交的17.76%；其次為通州區(qū)，2月成交334套；大興區(qū)退至第三，本月成交307套，與通州區(qū)的成交水平差距不是很大。整體來(lái)看，本月順義與通州兩大近郊區(qū)域差距貢獻(xiàn)卓越，主城區(qū)域如大興、朝陽(yáng)等成交表現(xiàn)略顯遜色。從成交量來(lái)看，僅3個(gè)區(qū)域成交量環(huán)比上升，13個(gè)區(qū)域成交量較上月下滑。其中，順義區(qū)本月成交升幅最為顯著，環(huán)比上月增長(zhǎng)44.19%，位居區(qū)域漲幅首位，平谷區(qū)受低基數(shù)影響，環(huán)比漲幅為41.67%，位居漲幅第二，另外，大興區(qū)受本輪疫情影響較大，2月整體成交規(guī)模銳減，環(huán)比下跌68.38%，位居跌幅首位。

??（五）通州區(qū)熱門板塊獨(dú)占5席，蘋果園、八角、金頂街板塊成交再居首

??從各大板塊的成交來(lái)看，通州區(qū)熱門板塊聚集，占據(jù)5席，大興、朝陽(yáng)與順義各占據(jù)3席。其中，石景山區(qū)的蘋果園、八角、金頂街板塊以183套的單月成交量再度領(lǐng)先；順義區(qū)的勝利街道、光明街道、石園街道、仁和鎮(zhèn)板塊位居第二，2月新房成交146套，隨著自貿(mào)區(qū)落位順義，在一定程度上推動(dòng)順義產(chǎn)業(yè)發(fā)展，生活配套加速落成，有利于吸引一些高端產(chǎn)業(yè)入駐及人口導(dǎo)入，區(qū)域核心價(jià)值將逐步提升，勝利街道、光明街道、石園街道、仁和鎮(zhèn)板塊作為距離老城區(qū)較近的板塊，未來(lái)發(fā)展值得期待，當(dāng)前成交均價(jià)為38755元/㎡；通州區(qū)的永樂(lè)店板塊本月成交106套，成交價(jià)格在25966元/㎡左右，位居成交板塊成交套數(shù)第三。

??（六）學(xué)府壹號(hào)院銷售額再度摘冠，首開重回房企銷冠之位

??根據(jù)北京新房成交套數(shù)TOP20項(xiàng)目來(lái)看，公園都會(huì)項(xiàng)目奪得首位，本月成交123套，該項(xiàng)目坐落于順義核心區(qū)域，是由品牌房企旭輝攜手雙國(guó)企首開、城建傾力打造，作為純商品房項(xiàng)目，其致力于低密度花園洋房的打造，戶型南北通透，居住舒適性較強(qiáng)，同時(shí)，項(xiàng)目覆蓋72-127㎡面積段產(chǎn)品，可同時(shí)契合剛需與剛改群體的置業(yè)需求，加之項(xiàng)目周邊配套基本可滿足人們?nèi)粘Ｉ钏?，自入市后關(guān)注度較高。K2十里春風(fēng)項(xiàng)目位居第二，本月成交套數(shù)為106套，項(xiàng)目位于通州永樂(lè)店生態(tài)科技小鎮(zhèn)，是一個(gè)高綠化低密度的品質(zhì)度假社區(qū)，類型涵蓋別墅、洋房及高層三類產(chǎn)品，憑借生態(tài)宜居的優(yōu)勢(shì)，吸引了較多剛需置業(yè)人群的目光；石景山區(qū)的疊翠庭苑項(xiàng)目以93套的成交量位居第三。

??根據(jù)2月份北京成交金額TOP20項(xiàng)目來(lái)看，TOP3項(xiàng)目單月成交金額超5億元，其中，學(xué)府壹號(hào)院項(xiàng)目蟬聯(lián)1、2月份的銷冠之位，本月實(shí)現(xiàn)單月成交金額9.75億元，當(dāng)前成交均價(jià)為89451元/㎡；海淀區(qū)的圓明天頌項(xiàng)目再居第二，實(shí)現(xiàn)單月成交金額6.93億元；譽(yù)天下項(xiàng)目躋身第三，該項(xiàng)目位于順義區(qū)中央別墅區(qū)溫榆河畔，風(fēng)景優(yōu)美，具有得天獨(dú)厚的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，同時(shí)，項(xiàng)目以高檔低密度建筑為主，類型涵蓋獨(dú)棟、雙拼和聯(lián)排別墅，周邊教育、休閑、娛樂(lè)等設(shè)施配備完善，本月實(shí)現(xiàn)成交金額5.11億元，當(dāng)前成交價(jià)格在76653元/㎡左右。

??從各大房企在北京市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，在春節(jié)影響下各房企的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)明顯不及上月，僅6家房企銷售額突破10億元，較上月減少8家，其中，首開股份以24.60億元的單月銷售額大幅拉開其他房企，重新摘取成交首席，中海地產(chǎn)入駐第二，2月實(shí)現(xiàn)銷售額13.92億元，融創(chuàng)中國(guó)退居第三，本月銷售額為12.45億元。整體來(lái)看，央企、國(guó)企憑借多年資源的沉淀及國(guó)資背景一直活躍在北京市場(chǎng)上，像首開、中海等，另外，融創(chuàng)中國(guó)、萬(wàn)科等民營(yíng)頭部房企也憑借產(chǎn)品力和品牌力等占據(jù)一席之地，銷售表現(xiàn)較佳。

??二、2022年2月二手房成交量持續(xù)回調(diào)，預(yù)計(jì)三月有望突破萬(wàn)套

??（一）2月二手房成交量持續(xù)下滑，環(huán)比下跌23.18%

??進(jìn)入2022年，市場(chǎng)步入樓市淡季，加之受元旦、春節(jié)及疫情防控等影響，二手房成交量連續(xù)2月下滑。數(shù)據(jù)顯示，2022年2月北京二手房成交量為8193套，環(huán)比下跌30.38%，同比下跌35.75%。從周度成交來(lái)看，2月初適逢春節(jié)期，北京二手房零成交，節(jié)后隨著市場(chǎng)恢復(fù)，成交熱度逐步提升，成交量逐周上升，至2月第四周基本回升至節(jié)前成交水平3105套，市場(chǎng)復(fù)蘇跡象顯現(xiàn)。預(yù)計(jì)接下來(lái)，受北京下調(diào)房貸利率影響，部分剛需、剛改購(gòu)房需求逐步入市，一定程度上將拉升二手房成交規(guī)模，疊加3月份市場(chǎng)處于教育置業(yè)季及樓市“小陽(yáng)春”，二手房成交量有望沖破萬(wàn)套。

??（二）2月二手房市場(chǎng)均價(jià)小幅上揚(yáng)，環(huán)比上漲0.87%

??2021上半年北京二手房市場(chǎng)走出一波火熱行情，二手住宅市場(chǎng)均價(jià)呈現(xiàn)逐月上漲態(tài)勢(shì)，下半年隨著政策收緊，上漲節(jié)奏受到一定抑制，四季度價(jià)格基本處于下滑局面，進(jìn)入2022年，市場(chǎng)均價(jià)整體波動(dòng)不大，2月份受政策寬松的影響，業(yè)主對(duì)后市的預(yù)期提高，帶動(dòng)二手住宅市場(chǎng)均價(jià)小幅上揚(yáng)。數(shù)據(jù)顯示，2022年2月北京二手住宅市場(chǎng)均價(jià)為56589元/㎡，環(huán)比上漲0.87%，同比上漲2.15%。

??從漲降價(jià)房源來(lái)看，2022年2月北京二手住宅調(diào)價(jià)中漲價(jià)房源占比為18.4%，較上月擴(kuò)大2.3個(gè)百分點(diǎn)。2021年四季度政策層面釋放樓市維穩(wěn)信號(hào)，金融層面針對(duì)性地松綁引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)定，業(yè)主漲價(jià)信心上升，漲價(jià)房源占比連續(xù)4月擴(kuò)大。

??三、2022年2月北京市場(chǎng)預(yù)期持續(xù)改善，預(yù)計(jì)后續(xù)市場(chǎng)逐步復(fù)蘇

??根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況來(lái)看，在傳統(tǒng)春節(jié)的影響下，2022年2月北京新房、二手房成交量短暫回調(diào)，價(jià)格雖小幅震蕩但整體保持平穩(wěn)。隨著市場(chǎng)步入樓市旺季“小陽(yáng)春”，信貸政策合理調(diào)整下市場(chǎng)預(yù)期持續(xù)改善，購(gòu)房者入市積極性將有一定提高，市場(chǎng)需求加速恢復(fù)，預(yù)計(jì)三月北京樓市活躍度有望提升，新房、二手房大概率呈現(xiàn)量增價(jià)穩(wěn)的局面，但整體成交水平不及去年同期。

??從接下來(lái)入市房源來(lái)看，2022年3月預(yù)計(jì)將會(huì)有10個(gè)左右項(xiàng)目取證入市，結(jié)合2月的取證情況來(lái)看，主城區(qū)推盤力度較大，其中不乏一些房源優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，如本月取證的幸福里潤(rùn)園，項(xiàng)目坐落于海淀區(qū)大悅城東側(cè)，臨近故宮，周邊科技園環(huán)繞，多家500強(qiáng)企業(yè)聚集，商業(yè)資源雄厚，同時(shí)，項(xiàng)目由華潤(rùn)與首開聯(lián)合打造，是華潤(rùn)高端產(chǎn)品系“潤(rùn)系”的又一經(jīng)典力作，其于2021年推出的“潤(rùn)”系項(xiàng)目海淀幸福里自入世后頗受關(guān)注，產(chǎn)品品質(zhì)自是不差，項(xiàng)目主打約109-147㎡的三居及四居，偏向改善性客群。另外，從區(qū)域選擇來(lái)看，近郊區(qū)域順義及通州等區(qū)域房?jī)r(jià)水平相對(duì)較低，對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)較為友好，如通州區(qū)的永樂(lè)店板塊，當(dāng)前成交價(jià)格在25966元/㎡左右，購(gòu)房壓力相對(duì)較小。

??整體來(lái)看，北京樓市需求一直處于較旺盛狀態(tài)，受較為嚴(yán)苛的調(diào)控政策影響，房?jī)r(jià)水平較穩(wěn)，同時(shí)，銀行下調(diào)房貸利率、加快放款速度等，一定程度上降低了購(gòu)房門檻，對(duì)于剛需及改善性需求的購(gòu)房者有一定利好，可根據(jù)個(gè)人實(shí)際情況適當(dāng)入市。（來(lái)源：諸葛找房）