“如果不是剛需家庭，不建議以投資作為購房的動因，短期內(nèi)不適合投資。”

文 / 巴九靈

5月25日，一個關(guān)于 “銀行停貸”的話題，讓本來睡懶覺的周六早上變得熱鬧非凡。

“請問上海銀行停止放貸了嗎？剛交了首付，還沒放貸！難道說上海跟進(jìn)15%首付比例和降低公積金和商貸利率？早點(diǎn)出來吧，給我省個特斯拉Model Y出來！”

“我的也停貸一個星期啦，還沒放款?！?/p>

逐漸地，小道消息越來越多，諸如“建行客戶經(jīng)理說，公積金要下調(diào)”“聽說可以貸40年”等等。這一切，似乎都在表明在下周有望出現(xiàn)“重磅”消息。

果不其然。5月27日，上海突發(fā)重磅樓市新政。按照朋友圈多位樓市專家的話說就是“超預(yù)期”“很震撼”“終于來了”。如果要用一句話來形容它的影響力，那便是“它將決定你未來財(cái)富增長和在一線城市生存的邏輯?！?/p>

那么新政到底說了什么？我們先用大白話翻譯一遍?？偣采婕叭齻€方面：

??第一，放開限購。

◎ 單身非滬籍購房區(qū)域擴(kuò)大至外環(huán)內(nèi)二手房。

◎ 非滬籍社保連續(xù)繳滿年限從5年縮小到3年。

??第二，貸款政策。

◎ 商貸款首套LPR-45基點(diǎn)，利率降至3.5%；商貸首套首付不低于20%。

◎ 商貸款二套房LPR-5基點(diǎn)，利率降至3.9%（特殊區(qū)域3.7%）；商貸款二套房首付不低于35%。

◎ 公積金貸款首套80萬，家庭60萬；二套65萬，家庭130萬。多子女家庭基礎(chǔ)額度上浮20%，最高192萬。

??第三，其他政策。

◎ 支持企業(yè)購買“老破小”，租給職工，不限套數(shù)。

◎ 取消離異購房合并計(jì)算住房套數(shù)規(guī)定，對夫妻離異后購房的，不再按離異前家庭計(jì)算擁有住房套數(shù)。

◎ 限購基礎(chǔ)上，多孩家庭可多買一套。

看到這些政策，很多人不淡定了。小巴某位在杭州已扎根的同事瞬間想把房子賣掉搬到上海去，而民政局的工作人員估計(jì)心里也犯嘀咕。以后兩個月可能工作量加大了，因?yàn)椤凹匐x婚打新”的鉆空子行為似乎有可能死灰復(fù)燃。

當(dāng)然，新政的影響和作用遠(yuǎn)不止這些，我們可以用四個關(guān)鍵詞來進(jìn)行初步解讀。

關(guān)鍵詞一：風(fēng)向。

上海是全國穩(wěn)樓市的基石，無論從市場健康程度，法律法規(guī)的完善情況，以及市場買家的前瞻性和認(rèn)知情況，上海都處于領(lǐng)先地位，不管在政策端還是市場端，參考意義都很大。

然而從年初開始，在其他城市“花式解綁”的背景下，上海的動作可謂“擠牙膏”：

1月2日，上海調(diào)整公積金貸款政策；1月4日，上海金山推出“買房可免費(fèi)軌道交通”；1月30日，允許非戶籍居民繳納社保5年以上可在外環(huán)區(qū)域限購住房1套；5月3日，鼓勵“以舊換新”。除此之外，上海再無重磅樓市政策。

直到“517”核彈級樓市政策出臺，國家層面開始降首付比例、房貸利率，但也有所保留——各地可根據(jù)實(shí)際情況自行決定首付比和利率下限。重磅利好下，全國十多個重點(diǎn)城市紛紛跟進(jìn)，而上海直到昨天才調(diào)整了貸款政策。

上海的最新解綁舉措，一方面?zhèn)鬟_(dá)了經(jīng)濟(jì)和樓市目前的困境，另一方面也代表著大力度政策的全面出臺，政策拉動樓市復(fù)蘇的決心越來越明確。

關(guān)鍵詞二：改善。

我們咨詢了幾位房產(chǎn)專家，他們在一條政策的重要性上達(dá)成共識：多孩家庭可以買第三套房。上海原來是以家庭為單位，可以買兩套；原來外地人已婚，以家庭為單位，也只能買一套。這條政策的背后其實(shí)是兩個字：改善。

這幾年，整個房地產(chǎn)行業(yè)，尤其住宅開發(fā)商已經(jīng)意識到房地產(chǎn)不再是周期變化，而是客群的需求在變。

現(xiàn)在的調(diào)控都是在為改善型客戶做鋪墊，政策更多的傾斜給改善客群，因?yàn)閲乙惨庾R到這才是推動市場的最大驅(qū)動力。而改善客群有不少都是二孩家庭。今天的政策，終于給了他們十足的照顧。

58安居客研究院院長張波認(rèn)為：“這一條非常符合人性。多孩家庭的需求并非是炒房，而是想在提升居住空間的同時，給子女們都留一套房。目前在上海敢多生的人群，本身的物質(zhì)條件也相對優(yōu)渥，也更有能力多買一套房?！?/p>

其實(shí)我們再來看不論是單身非滬籍的購買區(qū)域擴(kuò)大至外環(huán)內(nèi)二手房，還是支持企業(yè)購置“老破小”二手房，再通過一系列的利率刺激，本質(zhì)是一個消化二手房、打通置換鏈的邏輯。

關(guān)鍵詞三：人口。

就在新政出臺的三天前，上海還公布了一組有點(diǎn)嚇人的數(shù)據(jù)：2023年，上海全市總和生育率為0.6，常住人口的一孩率僅為66.24%。

房地產(chǎn)行業(yè)有個說法是“短期看政策，中期看土地，長期看人口”，人口是樓市需求的支撐力，其劇烈下滑自然引發(fā)擔(dān)憂。

不過，上海的人口長期保持“機(jī)械增長”，每年都有“新上海人”涌入，未來尤其是中小城市的年輕人，他們將構(gòu)成在滬購房的重要組成部分。

隨著各地的經(jīng)濟(jì)和就業(yè)日趨緊張，優(yōu)質(zhì)人才的引入變得尤為重要，上海樓市新政只不過是一個“引流手段”，而它盤活的不僅僅是上海的樓市，更是國家核心產(chǎn)業(yè)和整個社會各產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

可以預(yù)見的是，在長三角地區(qū)，“人才流動”將成為常態(tài)，這也意味著上海周邊地區(qū)將面臨巨大的人口壓力，尤其對于小富的南京，“買上?！币恢笔莻€巨大的誘惑。別說個人了，江蘇企業(yè)一旦做大就有搬到上海的沖動。

因此，上海周邊的城市，未來或?qū)⒊雠_刺激力度更大的人才引進(jìn)和樓市政策。

最后可能還要回到我們都一直關(guān)心的問題：

如果上海樓市復(fù)蘇，真的會帶動一線城市，甚至是二三線城市的復(fù)蘇嗎？當(dāng)人口增長放緩后，房價上漲的邏輯還存在嗎？今天是不是買房或投資的好機(jī)會？

這幾個核心問題，將由我們的幾位房地產(chǎn)行業(yè)的專家和經(jīng)濟(jì)學(xué)者來解答。

有了上海的示范作用，接下來廣州、深圳和北京必將跟進(jìn)執(zhí)行房市新政。深圳、廣州會力度更大，比如廣州可能會采取雙管齊下的策略，既優(yōu)化限購政策，又落實(shí)房市新政；深圳首套房的首付比例，可能至少降至20%；北京也將大致參照上海的做法。一線城市的跟進(jìn)，無疑將對全國樓市的回暖起到積極作用。

目前上海的落戶政策依然相對嚴(yán)格，一旦放松，就會有大量外來人口涌入，希望獲得上海的戶口或購房資格。因此，只要上海愿意，其人口總量就可以增長，成為支撐房價的重要力量。

我認(rèn)為，上海樓市在這次新政后，基本上已經(jīng)觸底，整個一線城市的情況也類似。像深圳、廣州和北京跟隨出臺樓市政策后，政策力度都基本足夠，接下來可能只是微調(diào)，比如降低LPR或降準(zhǔn)等。所以一線城市的樓市，現(xiàn)在是購買的好時機(jī)。

上海目前的富裕階層，購房的欲望已經(jīng)上升，最近連續(xù)出現(xiàn)了多個豪宅項(xiàng)目的日光或準(zhǔn)日光盤，每套房價基本在4000萬以上，這表明上海頂尖富裕階層已經(jīng)開始抄底。因此無論是剛需還是改善型需求，在上海購房的時機(jī)已經(jīng)到來，趨勢變得非常明顯。

二線城市的情況則有所不同，各地差異性較大，可能需要更長的時間。至于三四線城市和大多數(shù)中小城市，目前的政策力度仍然不足，未來可能還需要等待更多政策出臺。全國性樓市的回暖，需要更長的時間，甚至可能要到明年下半年或后年才有可能實(shí)現(xiàn)。

我比較關(guān)注的一條政策是“優(yōu)化非本市戶籍單身人士購房范圍，擴(kuò)大至外環(huán)內(nèi)二手住房。”這一招是一石二鳥，一方面給予非戶籍單身有更多選擇，不再只能買外環(huán)外，另一方面又能起到承接“以舊換新”的改善需求，外環(huán)內(nèi)的舊房有人可以接手，打通置換鏈條。

另一條是外圍區(qū)域限購明顯放松，包括嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山的限購門檻放松到，社?；騻€稅只需購房之日前連續(xù)繳納滿2年及以上，并將購房范圍擴(kuò)大至所在區(qū)全域。

一方面不再只針對外圍五大新城，更廣大的外圍區(qū)域都有降低門檻，另一方面目前外圍新房去化速度相對較慢，然而外圍總價低，有利于剛需入市，這一政策可以有針對性地加速去化。

還有一些政策也不容忽視。比如7090政策后續(xù)會出臺松動：完善房地聯(lián)動機(jī)制，差異化調(diào)整優(yōu)化中小套型住房面積標(biāo)準(zhǔn)和比例要求，支持區(qū)域統(tǒng)籌、總體平衡，更好促進(jìn)區(qū)域人口、土地、住房協(xié)調(diào)發(fā)展。這樣開發(fā)商會更愿意拿地。

對于在上海有自住需求的人群來說，當(dāng)下的確是入場的時機(jī)點(diǎn)，當(dāng)然并不代表著上海房價會大漲，但未來供需結(jié)構(gòu)的變化，會導(dǎo)致二手市場“撿漏”的機(jī)會大大減少，外圍區(qū)域房價下行的可能性也不斷變小。

總之記住大原則：政策越松的區(qū)域，房價后續(xù)上漲動力越弱。

樓市大漲的邏輯我認(rèn)為首先是經(jīng)濟(jì)預(yù)期。在過去的20年乃至30年里，我們國家的發(fā)展速度非常迅猛，這種大跨步向前的經(jīng)濟(jì)增速，是保證房價飆升的關(guān)鍵。這幾年，增速放緩，各個行業(yè)都受到一定沖擊，房地產(chǎn)業(yè)也被波及到，因此大漲的底層原因可能動搖了。

其次，原來地產(chǎn)上行的時候，各方都是通過不斷貸款，用負(fù)債來驅(qū)動資產(chǎn)價值提升?，F(xiàn)在地產(chǎn)下行階段，政府一方面做租賃，給租金下錨，使得房價回歸資本市場，并把租售比的決定性作用提高了，另一方面用降利率的粗暴手段，以時間換空間，把負(fù)債問題解決。

這些調(diào)控的背后無非就是老百姓不愿意貸款買房了，地產(chǎn)的投資價值和附加價值也一直在往下掉，那么房價大漲的基礎(chǔ)也就不存在了。

現(xiàn)在上海但凡有點(diǎn)良心的意見領(lǐng)袖，都會統(tǒng)一口徑說，如果不是剛需家庭，不建議以投資作為購房的動因，短期內(nèi)不適合投資。如果非要炒房，只能快進(jìn)快出，去買特色一點(diǎn)的房子，比如學(xué)區(qū)、新建地鐵，全靠賭了。未來房地產(chǎn)投資邏輯會無限趨近于現(xiàn)在的股票、理財(cái)和信托。

至于上海的“老破小”，不能說肯定不好，或者肯定好。而是政策放開的時候，肯定是一圈一圈慢慢向中心解綁的。這也是我一直強(qiáng)調(diào)的：越是核心的地段越是能幫你兜底。

上海樓市對周邊，特別是江蘇、浙江影響特別大。因?yàn)橹吧虾Ｏ拶?，大家才跑到嘉興、蘇州、昆山華橋買房。現(xiàn)在既然限購放開能來上海買房子，他們基本會放棄上海周邊。所以上海周邊的房價可能還會再跌一點(diǎn)。

非戶籍人士的購房區(qū)域擴(kuò)大到內(nèi)環(huán)影響會比較大。因?yàn)橹岸紕硬涣?，現(xiàn)在能往市中心挪一挪了，對小面積的房子影響會大一點(diǎn)。企業(yè)購房主要受政府公租房的影響比較大，如果不放開的話，很多企業(yè)購房用于出租，會受到限制，其實(shí)是政府為了有更多的公租房做準(zhǔn)備的。

樓市大漲的邏輯，基本不存在了，房地產(chǎn)就是維穩(wěn)、軟著陸。從2021年到現(xiàn)在，上?；旧掀骄聛硪驳?5%左右。

從投資價值來說，這幾年投資房產(chǎn)的基本上已經(jīng)沒有利潤空間了。很多人現(xiàn)在買房子——70%左右的人買房子，不是為了賺錢，而且還要顧慮買完之后再跌，所以現(xiàn)在就是剛需在動。如果是投資的，觀望的氛圍非常濃厚。

未來的房地產(chǎn)投資的邏輯還是一樣：現(xiàn)在大家都在打新，因?yàn)樾路空迌r，政策一直在。雖然限售，但利潤空間在，所以大家還是會傾向買新房，二手房比較少。