來源：秦朔朋友圈

頭圖由豆包生成，提示詞：正在建設樓房

不知不覺，國內房價的下行趨勢已經持續(xù)了三年，而房地產市場疲弱對整體經濟造成的影響大家有目共睹。

房價今年會見底嗎？今后國內的房子是否值得投資？這依然是大眾所關心的話題。

筆者一年前在秦圈撰文《房價何時見底？》《房子何時？》分別就這兩個大家關心的問題，作出明確的解答。

這一年來，國內各大城市房價也如以上兩篇文章中的預判——繼續(xù)步步走低（如下圖）。

現在，大眾更關心的是：2025年各方面的宏觀條件會有哪些進一步的變化？這些變化會導致房價下跌的趨勢逆轉嗎？

我們來一起探討。

宏觀基本面對房價的影響是正反各半

對國內房價構成支持的因素為以下幾點：

1、經濟增長：官宣預期中國經濟保持穩(wěn)定增長，從信心上支撐房價走穩(wěn)。

2、城鎮(zhèn)化進程：隨著城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進，更多人口向城市集中，尤其是特大城市和經濟核心區(qū)域的需求可能增加。

3、政策支持：對房地產有利的政策，例如繼續(xù)放寬購房條件、進一步降低貸款利率、購房可以入戶口等等，可能會陸續(xù)出來，刺激購房需求。

也有不少因素會讓國內房價繼續(xù)承壓：

1、投資需求減弱：長期以來，中國房地產市場被國人視為最重要的投資渠道；但這三年來房價的下行已經徹底改變了國內居民過去對房價“只漲不跌”的預期；于是，過去推動房價持續(xù)上漲多年的投資需求一夜之間消失了。

2、人口增長和結構變化：隨著人口老齡化趨勢的持續(xù)，城鎮(zhèn)的年輕一代從老一輩那里能繼承到不少房產，而人口增長不再，則對住房的真實需求也不可能上升了。

3、高債務水平：不少地方政府和房地產企業(yè)負債較重，也已經出現流動性問題或違約風險，它們對繼續(xù)推動房價心有余而力不足；而居民們普遍在過去十年間的房價高位陸續(xù)貸款買房、買多套房，如今房價跌了幾年，有些房子的現價往往低于房貸的總額，于是房子成為妥妥的“負資產”，各方都亟待化解債務，再無力為房地產來加杠桿了。

從性價比角度買房也非最佳選擇

當然，追求高品質的生活是每一個人應有的夢想，而住上好的房子是高品質生活的一部分。

那么是買房？還是租房？

我認為這是見仁見智的決定。如果認為必須買房，以為買房才能有家，那么我會再提醒必須量力而行：國際上通行的標準是讓房貸的每月供款加上水電煤等住房相關費用不要超過家庭收入的32%。只有負擔合理，才能保證生活質量。

其實，一向精明的上?！罢赡改飩儭痹缫雅c時俱進，已經悄悄地把對女婿“必須有房”的剛性要求刪去，而改成了“不能有超額房貸”的減分項。

而我則認為，租房又為何不能有家呢？有了家里人，到哪里都是家。

如果直接從性價比考慮，邏輯很簡單——算算賬看：買房劃得來？還是租房劃得來？

以我自己為例，在魔都上海，我們家剛看中了某核心小區(qū)的一套江景房，但面對數以千萬計的房價，我確實負擔不起。于是，與房東談好了把房子租下來，租金還好、能負擔。我也替房東算了一下，按現在這套房子的現價計算，他從我這里收到的租金回報率為1%左右。

最終交易達成，我們住上了自己買不起的舒適江景房，而房東保有了房子升值的夢想。雙方皆大歡喜。

就我自己而言，我更愿意把有限的自有資金買入并長期持有優(yōu)質上市公司的股票，每年穩(wěn)定分紅的收益率就有4%～5%，股息收益足夠交房租了，而且沒有負債，生活更輕松。

租房與買房哪個性價比更高？其實一目了然！

大家會說，買股票后股價會跌！其實房價也會跌的。事實上，過去這三年國內房價下調的幅度不小，而A股的一籃子優(yōu)質、高股息的上市公司股價，依然相對堅挺。

而且，買房通常是需要貸款加杠桿的，以25%的首付看，房價若下行25%，房東就成了“負資產一族”。前車之鑒，足可以讓我們今后的投資決定更理性了吧。

那么，未來房價走向何方？

根據以上兩點的分析，我個人認為國內房價在2025年總體將會繼續(xù)過去三年來的趨勢繼續(xù)尋底。而核心城市因為有人口凈流入的支撐而有望開始走穩(wěn)。

那么，何時國內房價真能逆轉？

我認為，股市是宏觀經濟的領先指標，而宏觀經濟是房價走勢的領先指標。

宏觀經濟基本面的改善會率先反映在股票市場的走勢上，大家對經濟有信心了，股市自然會漲；而宏觀經濟改善了，居民對收入的提升有期待了，自然就會更愿意貸款買房，從而拉動房價回升。

對房地產投資人而言，租金回報率才是真正的“錨”，與股票一樣，房地產的短期價格走勢由投資人的情緒以及資金的流向決定，長期而言其真正投資房產的價值在于穩(wěn)定的租金回報。

而衡量房子是否值得投資的最重要指標，正是租金回報率。我們可以參照一下我們東方鄰居的經驗：

日本1990年代初樓市泡沫破滅時，東京核心區(qū)公寓租金回報率低至2%左右；之后房價持續(xù)多年下跌，而租金回報率則不斷上升，到2009年時租金回報率超過5%，而彼時日元利率為零。恰恰是這個時候房價見底了。

既然我們很難期待房價今后再如過去一樣上漲，那還有人買房嗎？

其實，在我們這樣的一個有十多億人的大市場中，改善的需求會是未來的主流。

對于希望自己擁有一套喜歡的住房的居民而言，如果買房不至于負擔過高的債務而影響生活質量，那么自住的房子只要買得起隨時可買。房貸如果可以輕松還得起，安居就不需焦慮了。也不需要管房價今后漲跌。因為無論房價是漲還是跌，都不影響房子本身的使用價值。

從投資角度，如果能找到核心城市中地段夠好、價格合理、租金回報高的房子，那出手買房投資也不失為有效的資產配置策略。

如果暫時找不到，也沒有什么大不了的，那就耐心等待好了。日子該怎么過就怎么過，太陽每天照樣會從東方升起。

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