一、房東直接漲價20萬

在“止跌回穩(wěn)”的調(diào)控總基調(diào)下，這個國慶節(jié)樓市迎來了久違的熱鬧。

政策發(fā)布后，上海樓市就已經(jīng)開始“瘋”了。9月27日，套均總價接近1.1億元的上海翠湖天地六期108套豪宅當日售罄，共計收金119.79億元，刷新中國億級豪宅日光紀錄。

同一天，位于徐匯濱江的中海領(lǐng)邸玖序三期，套均總價約1500萬元至3300萬元，也在當日售罄。

豪宅爆賣，說明聰明錢已經(jīng)看到了接下來樓市回暖的跡象，春江水暖鴨先知。

在上一篇文章《從股市暴漲到樓市回溫，還需要一個國慶節(jié)》中，筆者認為，政策的效應(yīng)仍需要時間來消化，而最好的時間節(jié)點，就是接下來的國慶長假。趁著這個假期，我也走訪了南昌的樓市和中介門店，很多中介告訴我，新政出臺后，門店的咨詢量、帶看量、成交量都有一定的上升，樓市明顯回暖。

在此前一度淪為價值洼地的南昌西站（九龍湖）板塊，新推出的幾個樓盤售樓處，均出現(xiàn)了眾多的看房人，銷售在熱情地接待。在大廳，擺上了連夜趕好的新政展板，整個售樓大廳熱鬧非凡，現(xiàn)場的銷售人員坦言，“去年3月份之后，就沒有這么熱鬧過?！?/p>

政策回暖的溫度在二手房市場更加明顯，首先表現(xiàn)就是房東果斷提價了。聯(lián)系我的中介介紹，此前帶看過的那套五室的復式樓房東連夜給他打電話，“提價了20萬，說不急著賣了?！睆呢悮て脚_也發(fā)現(xiàn)，房東緊急提價的不在少數(shù)。

另一個表現(xiàn)是買房的客戶也果斷了，原來一些猶豫不決的客戶是等市場底，但是現(xiàn)在國家出手要讓房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”，這是不是意味著政策底和市場底都到了呢？

隨著四大一線城市幾乎同時調(diào)整限購政策，樓市的市場信心一下被拉起來了。我們一直認為，四大一線是樓市的風向標，一線城市的樓市復蘇程度對各地的樓市政策調(diào)整來說都具有參考意義。如果一線城市穩(wěn)定了，以一線城市為核心的三大都市圈樓市就穩(wěn)定了，全國近一半的交易市場也就穩(wěn)定了，這是止跌企穩(wěn)的路徑。

國慶期間，一線城市明顯回溫。據(jù)騰訊《棱鏡》，10月1日當天，多家在京房地產(chǎn)開發(fā)商高調(diào)發(fā)布“戰(zhàn)績”，其中保利北京“首日告捷，勁銷1.87億元”；招商璽單日到訪超過100組客戶，認購1.25億元。

除了北京，新政之后上海、廣州、深圳等地樓市同樣迎來回暖。

安居客上海數(shù)據(jù)顯示，“滬七條”新政后，上海樓市在2024年國慶假期迎來了一個階段性爆發(fā)期。假期前5天二手房成交量達到了驚人的1125套。比去年同期的235套暴漲379%，這一數(shù)字也遠遠超過了2021年同期的502套（10.4-10.7）和2022年的452套。

廣深樓市也一樣火爆，據(jù)每經(jīng)新聞，多位置業(yè)顧問朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)的海報顯示，10月1日當天，貝殼廣州站活躍用戶數(shù)量同比上漲16.4%，單日帶看量環(huán)比上漲27.6%、同比上漲41.7%。長假前兩天，貝殼在廣州成交新房數(shù)量達到1100套，位于廣州白鵝潭板塊的江景豪宅保利濱江天悅官宣，國慶首日成交額達2億元。此外，越秀地產(chǎn)廣州區(qū)域在國慶首日斬獲329單的銷售量。

深圳“9.29新政”之后，開發(fā)商聞風而動，多個樓盤售樓處通宵達旦賣起了房子，購房者人還未到定金先轉(zhuǎn)，滿血復活涌進售樓處，市場各方仿佛拿到了逆襲劇本，過去四年的下行陰霾一掃而空。各家房企也紛紛曬出成績，有宣告單日成交破百套的，或是單日成交額破億元的，特別突出的如華潤置地深圳公司在國慶節(jié)當日成交破3億元，成為深圳樓市的天花板。

跌了三年的樓市，僅僅用了一周時間就回溫了。

二、50城政策拉滿

樓市火爆的背后，是從中央到地方的政策加持。

自從9月24日央行發(fā)布了一系列支持房地產(chǎn)發(fā)展的新政策，拉開了這次救市大幕后，密集的政策全力助推樓市復蘇。

在北上廣深四個一線城市于10月1日前調(diào)整了住房限購等政策措施的同時，近期重慶、四川、廣東、湖北、云南等10余個省（自治區(qū)、直轄市）出臺了省級層面促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策文件，武漢、南昌、合肥、廣元等50余個城市也出臺了本市房地產(chǎn)市場優(yōu)化政策。

從中央層面看，政策的著力點主要在于定調(diào)子，政治局會議首次提出“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，在這個方向之下，提出了控制供給、解決爛尾樓、推動去庫存、減輕債務(wù)負擔，以及抓緊完善土地、財政、金融等政策等救市措施，供各地因城施策選用。

中央給出方向后，四大一線城市很快給出了放松限購（主要針對非本地居民）、降低首付比例和其它細節(jié)調(diào)整的措施，其中廣州的力度最大，明確自9月30日起全面取消限購，這也讓它在國慶節(jié)這波行情中吸引了周邊城市的購房人群，周邊東莞、惠州甚至香港的客戶蜂擁而至，有項目剛開盤，現(xiàn)場全是客戶，成交禮花鋪滿項目地板。

一線之外，廈門這樣此前超跌城市也跟上，9月30日晚上，廈門出臺多項房地產(chǎn)利好政策，全面取消住房限售；優(yōu)化個人住房貸款政策，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為15%，與首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例保持一致；優(yōu)化住房套數(shù)認定，住房套數(shù)按擬購住房所在區(qū)轄區(qū)范圍認定，也就是說，擬購住房所在區(qū)轄區(qū)內(nèi)僅有一套住房且正在掛牌出售的，擬購住房認定為首套住房。

此前我們曾分析過廈門在過去幾個季度房價跌幅在統(tǒng)計局公布的70城房價中名列前三名，此次新政之后，廈門樓市也滿血復活。

有廈門本地博主統(tǒng)計廈門國慶節(jié)前四天的成交量，2021年是362套；2022年是657套；2023年是279套；2024年則是1115套，同比暴漲300%！

國慶節(jié)期間，廈門各大樓盤爆火，比如保利海西官宣，截至10月5日19:00，項目國慶節(jié)期間累計成交已破11億，國慶銷售指標提前撞線，并宣布從10月6日起保利海西（廈門、泉州、漳州、龍巖）在售項目價格全線上調(diào)，撤回優(yōu)惠。

國慶節(jié)期間調(diào)價，已經(jīng)成為很多新房、二手房的常規(guī)操作了。

三、樓市能否復蘇？

近期樓市在政策的刺激下確實有所回暖，但很多人也擔心，這波樓市的回暖是否持續(xù)，是否為樓市走出泥潭的開始？

這種擔心不無道理，同樣的政策大招在“5.17”同樣出現(xiàn)過，當時市場也普遍預(yù)（奢）測（望）救市政策能成為樓市回暖的開端，但后續(xù)的政策如擠牙膏，而且四大一線城市的限購政策依舊鎖死，才導致后面數(shù)月的持續(xù)下行。

另一個原因是，這輪樓市的回暖是與股市同步開啟的。業(yè)內(nèi)人士認為，股市和樓市是互相促進的，只有股市提升，市場對于經(jīng)濟基本面的信心才會更強，購房者入市也會更為堅決。同時由于股市上漲，不少股民有機會獲利離場，從而有更充足的資金用于購房。

問題的核心是，接下來的股市能不能走出一波牛市仍不確定，如后續(xù)股市掉頭直下，虧錢的股民只會更多地把房子擺上貨架。

制約房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的因素主要是收入、就業(yè)預(yù)期和房價預(yù)期，決定中國房地產(chǎn)走向的根本力量是收入預(yù)期和人口支撐。

這些，都需要政策的支持。

所以，短期來看，政策的效果是有用的，任澤平建議，可以從三個方面來發(fā)力：

一是組建5萬億元以上的大型住房銀行收儲，利率要低、期限要長、規(guī)模要大、分配要公平。收儲庫存商品房用于保障房，一舉多得，緩解地方財政壓力，打通開發(fā)商現(xiàn)金流，避免居民爛尾樓，為民眾提供保障房。

二是持續(xù)降息，配合降低相關(guān)稅費、中介費等，減少購房成本。

三是全面取消限購，回歸市場化，釋放剛需和改善型需求，廣州已全面放開，后續(xù)其他一線城市也應(yīng)該逐步全面放開。

長期來看，促進房地產(chǎn)止跌企穩(wěn)的政策不能只著眼于房地產(chǎn)，需要以更大的決心恒心和信心，推進更多的改革。

比如支持企業(yè)發(fā)展，讓企業(yè)創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位；支持股市的改革，讓中國資本市場更加公平；支持人口與生育，讓年輕人愿意生，生得起……

南京工業(yè)大學天誠不動產(chǎn)研究所所長、教授吳翔華認為，居民部門的杠桿率已經(jīng)到了極限，除非經(jīng)濟基本面、就業(yè)、收入增長能夠超出預(yù)期，否則影響樓市的支付能力的信心依然不足。

所以，從目前來看，樓市的復蘇才剛剛開始，這個時候無論是新房還是二手房，價格跳漲可以表示為一種情緒，卻不一定是一種趨勢，對于當前的中國樓市來說，要解決的問題還很多，比如出險的房企仍在苦苦掙扎，保交付仍有大量的樓盤還在排隊。

不過無論如何，剛剛過去的9月對于中國樓市來說是一個具有里程碑意義的節(jié)點，政策的閘門已經(jīng)打開，而且不僅僅是針對樓市，更多的是對國民經(jīng)濟的方方面面，或許這才是利好的關(guān)鍵所在。